Sprzedaż mieszkania wiąże się często z dużym stresem, ale równie ważna co sam proces znalezienia kupca, jest prawidłowa analiza podatkowych skutków transakcji. Wbrew pozorom, nie zawsze trzeba płacić 19% podatku dochodowego. W jakich przypadkach można tego uniknąć? Jakie dokumenty są potrzebne? I co grozi za błędy? Poniżej znajdziesz kompleksowy przewodnik po PIT od sprzedaży nieruchomości.

Kiedy trzeba zapłacić PIT?

Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) jest należny w przypadku odpłatnego zbycia:

• nieruchomości lub jej części,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyto lub wybudowano, a transakcja nie została dokonana w ramach działalności gospodarczej.

Jak liczyć termin 5 lat?

Termin 5 lat liczony jest od końca roku, w którym nabyto (lub wybudowano) nieruchomość. Przykład: Jeśli mieszkanie zostało kupione w czerwcu 2020 r., to 5 lat mija z końcem 2025 r. i sprzedaż w 2026 r. nie będzie już opodatkowana.

W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku, termin 5 lat liczony jest od daty nabycia przez spadkodawcę, nie spadkobiercę. To korzystne rozwiązanie, często pozwalające uniknąć podatku już przy sprzedaży odziedziczonego lokalu.

Kiedy nie trzeba płacić podatku?

1. Po upływie 5 lat od nabycia lub wybudowania nieruchomości
2. W przypadku przeznaczenia przychodu na własne cele mieszkaniowe – tzw. ulga mieszkaniowa.

Warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest:

• przeznaczenie przychodu (nie dochodu!) ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe,
• poniesienie tych wydatków w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Do celów mieszkaniowych zalicza się m.in.:

• zakup mieszkania, domu, gruntu pod budowę,
• budowę, adaptację, remont własnego mieszkania,
• zakup sprzętów AGD i mebli wbudowanych (np. kuchnia w zabudowie),
• spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe (kapitał + odsetki).

Można realizować cele mieszkaniowe także za granicą, jeśli urząd skarbowy ma możliwość pozyskania informacji z danego kraju.

Jak obliczyć dochód do opodatkowania?

Dochód = Przychód ze sprzedaży – Koszty uzyskania przychodu ± odpisy amortyzacyjne

Przychód to cena z umowy sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, prowizje dla pośredników).

Koszty uzyskania przychodu to:

• cena zakupu (z aktu notarialnego),
• koszty notarialne, PCC,
• udokumentowane nakłady zwiększające wartość (remont, przebudowa, adaptacja – na podstawie faktur),
• w przypadku spadku – podatek od spadków i darowizn oraz wydatki poniesione przez spadkodawcę.

Formularz PIT-39

Jeśli sprzedaż mieszkania miała miejsce przed upływem 5 lat i nie spełniono warunków ulgi, należy złożyć zeznanie PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Podatek wynosi 19% uzyskanego dochodu i płaci się go w tym samym terminie.

Jeśli podatnik wykazał w PIT-39 dochód zwolniony z opodatkowania (np. w związku z ulgą mieszkaniową), a nie zrealizował inwestycji w wymaganym czasie, musi złożyć korektę i zapłacić podatek wraz z odsetkami.

Co grozi za błędy lub brak rozliczenia?

• Brak złożenia PIT-39 lub zatajenie przychodu grozi odpowiedzialnością karną skarbową.
• Zaniżenie dochodu skutkuje koniecznością dopłaty podatku wraz z odsetkami.
• Nieprawidłowe skorzystanie z ulgi może prowadzić do cofnięcia zwolnienia i dodatkowego opodatkowania.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania nie zawsze oznacza konieczność zapłaty podatku. Warto dokładnie sprawdzić daty nabycia, przeanalizować możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej i prawidłowo udokumentować poniesione wydatki. W razie wątpliwości warto skorzystać z pomocy doradcy podatkowego – błędy mogą bowiem słono kosztować.

Pamiętaj: masz czas do 30 kwietnia, by złożyć PIT-39 i ewentualnie skorzystać z przysługujących Ci ulg.

Chcesz zawsze być na bieżąco z najważniejszymi zmianami w księgowości? Śledź nasz blog księgowy, gdzie regularnie publikujemy praktyczne porady dla przedsiębiorców. Nasze artykuły pomogą Ci łatwo zrozumieć najnowsze przepisy i usprawnić prowadzenie finansów Twojej firmy.

Potrzebujesz indywidualnej pomocy? Odwiedź nasze biuro rachunkowe FPD w Kielcach, gdzie nasi eksperci służą wsparciem w rozliczeniach i zarządzaniu finansami firmy. Chętnie doradzimy!

Autor: I. Anioł

Źródła: https://www.podatki.gov.pl/pit/rozliczenie-ze-sprzedazy-domu-mieszkania